전세사기 당하셨다면 이렇게 대처하세요!

 

 

안녕하세요. 형사전문변호사 이철희입니다.

 

 

오늘은 전세사기 피해를 입은 경우 어떻게 대처해야 되는지 말씀드리고자 합니다.

 

 

요즘 들어 전세사기 사건이 늘어나면서, 보증금을 반환받지 못한 피해자들이 임대인을 사기 혐의로 고발하는 경우가 빈번히 발생하고 있습니다. 이로 인해 보증금 반환과 관련된 법적 절차 및 가능성에 대한 질문이 급증하고 있습니다.

 

 

일단 사기 혐의로 임대인을 고발할 수 있습니다. 하지만 이러한 고발이 성공적으로 기소될 수 있기 위해서는 중요한 고려사항들이 많이 존재합니다. 문제는 사기죄를 입증하기가 매우 어렵다는 것입니다.

 

 

이철희변호사

 

 

우선, 먼저 임대인을 고소하셨나요? 보증금 반환을 받기란 쉽지 않은 일입니다. 한국 형법의 347조에 따르면 "사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다"고 명시되어 있습니다. 이것은 사기죄가 성립하려면 누군가를 기망하여 경제적 이득을 얻거나 다른 사람이 이득을 얻게 한 행위가 있어야 한다는 것을 의미합니다. 다시 말해, 단순히 금전적 손실만으로 사기 혐의를 입증하기는 어렵고, 기망 행위가 존재한다는 것을 입증해야 임대인을 고소하여 처벌받게 할 수 있습니다.

 

 

기망 행위라는 것은 다른 사람을 속여서 그들의 재산을 편취하려는 의도를 의미합니다. 이러한 개념은 어려울 수 있습니다. 예를 들어, 보증금을 반환하지 않은 경우, 이것이 곧 사기죄가 성립된다는 것은 아닙니다. 사기죄가 성립하려면 보증금을 처음부터 반환하지 않거나 반환할 수 있는 능력이 없음에도 불구하고 이를 속이고 전세계약을 체결한 경우에 해당합니다.

 

 

그러므로 기망 행위를 입증할 수 있는 구체적인 증거가 없는 상태에서 무분별하게 임대인을 형사고소한다면, 소송 과정에서 불필요한 시간과 비용을 낭비할 뿐만 아니라, 소송이 기각되거나 혐의없음으로 결정될 수도 있습니다.

 

 

 

 

그런데 이러한 전세사기 사건의 특성상 사기가 철저하게 계획되고 수행되었을 가능성이 높기 때문에, 사기죄를 입증하기가 어려워집니다. 증거를 확보해도 보증금 반환을 확실하게 받을 수 있다고 보장하기 어려울 것입니다.

 

 

임대인이 처벌을 받을까 봐 보증금의 일부 또는 전부를 반환하고 선처를 요청할 수도 있습니다. 그러나 이미 돈을 다 써버린 경우가 많아, 선처를 받을 가능성은 극히 낮습니다. 따라서 임대인을 고소하더라도 민사소송을 병행해야 합니다. 민사소송은 보증금 반환을 위한 중요한 수단 중 하나입니다.

 

 

보증금 반환과 관련된 민사소송을 진행하려면 어떤 절차를 밟아야 할까요? 다양한 방법이 있지만 가장 확실한 보증금 반환을 위해서는 보증금반환소송을 진행하는 것이 좋습니다. 하지만 임대인을 고소하려고 하신다면, 임대인이 보증금을 반환하지 않고 행방불명하거나 연락이 단절된 상황일 수 있습니다. 따라서 바로 보증금반환소송을 진행하기보다는 내용증명을 먼저 발송하는 것이 바람직합니다.

 

 

 

 

보증금 반환을 받기 위해서는 계약 종료가 필요합니다. 따라서 집주인에게 계약 종료 의사를 밝혀야 합니다. 그러나 집주인이 연락을 피하거나 행방불명인 경우, 이러한 계약 갱신 거부 의사를 통보하기 어려울 수 있습니다. 이럴 때, 계약 해지 의사를 담아 내용증명을 발송하면 나중에 보증금 반환소송에서 이를 증거로 활용할 수 있습니다.

 

 

또한 보증금 반환소송을 진행하기 전에 가압류나 가처분 신청을 함께 진행하는 것이 좋습니다. 보증금 반환소송에서 승소 판결을 받으면 집행권원이 생깁니다. 따라서 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다.

 

 

이것은 실제로 경매나 자산압류를 포함하는 과정입니다. 그러나 집주인이 재산을 소유하고 있지 않다면, 강제집행 절차를 진행할 수는 있지만 제대로 진행할 방법이 없습니다. 따라서 소송 이전에 가압류와 가처분을 신청하여 미리 보증금 반환을 보장하는 것이 바람직합니다.

 

 

이렇게 전세사기를 당한 상황이라면 어떻게 대처해야 되는지 알려드렸는데요. 만일 관련 문제로 많은 어려움을 겪고 있으시거나 궁금하신 사항이 있으시다면 아래 전화번호로 문의주시길 바랍니다.

 

 

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