전세사기 피해 입은 경우 보증금 돌려 받는 방법

 

 

안녕하세요. 부동산전문변호사 이철희입니다.

 

 

최근 전세사기 사건이 급증하고 있습니다. 이로 인해 보증금 반환 문제로 인해 고통받는 사람들이 늘어나고 있으며, 이로 인해 임대인을 사기 혐의로 고발하려는 사람들의 문의가 급증하고 있습니다.

 

 

이 글에서는 전세사기로 인해 보증금을 반환받지 못하는 경우, 관련된 법적 절차 및 어떻게 보증금을 반환받을 수 있는지에 대한 상세 정보를 제공하겠습니다.

 

 

우선, 사기 혐의로 임대인을 고발하는 것이 가능한데, 이것을 강조하고 싶습니다. 그러나 사기 혐의를 입증하는 것은 매우 어려운 일이라는 점을 염두에 두어야 합니다. 사기 혐의로 고소하셨나요? 그렇다고 해서 보증금 반환이 보장되지는 않습니다.

 

 

이철희변호사

 

 

형법 347조에 따르면 "사람을 기망해 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다"고 명시되어 있습니다. 이것은 다른 사람을 속여 경제적 이익을 얻거나 그와 관련된 행위가 있을 때 사기 혐의가 성립한다는 것을 의미합니다.

 

 

요점은 단순한 금전적 손실만으로는 사기 혐의를 입증하기 어렵다는 것이며, 실제로 기망행위를 입증해야만 임대인을 고소하여 처벌받을 수 있습니다. 이곳에서 말하는 기망행위란, 상대방을 속여 재산을 편취하려는 의도를 가리킵니다.

 

 

이 개념은 조금 어려울 수 있지만 예를 들어, 전세금을 반환하지 않는다고 해서 무조건 사기 혐의가 성립하는 것은 아니며, 처음부터 전세금을 반환할 의도가 없었거나 반환할 능력이 없음에도 불구하고 상대방을 속여 전세계약을 체결했을 때에만 사기 혐의가 성립될 수 있다는 것입니다.

 

 

그래서 기망행위를 입증할 수 있는 구체적인 증거가 없는 상태에서 단순히 임대인을 형사고소하는 것은 무의미한 시간 낭비가 될 뿐만 아니라 소송 자체가 기각되거나 혐의가 없음으로 판단되어 사건이 종료될 가능성이 있다는 점을 명심해야 합니다.

 

 

 

 

그럼에도 불구하고, 전세사기를 기획하고 실행하는 사람들은 계획을 주도적으로 세워 시행할 것입니다. 따라서 사기 행위를 입증하는 것은 어려울 수 있습니다. 또한, 실제로 기망행위를 입증했다 하더라도 보증금을 반환받는 것을 보장하기 어려울 수 있습니다.

 

 

임대인은 처벌을 피하려면 보증금 일부 또는 전액을 반환하거나 선처를 요청할 수 있지만 이미 자금을 모두 사용한 경우가 흔하기 때문에 이러한 경우에는 보증금을 반환받을 가능성이 낮습니다.

 

 

따라서 임대인을 고소했더라도 민사소송도 병행 진행해야 합니다. 이것이 보증금을 반환받는 가장 확실한 방법 중 하나입니다.

 

 

그러면 어떤 민사소송 절차를 따라야 할지 궁금해할 것입니다. 다양한 방법이 있지만 보증금 반환을 보장받기 위해서는 보증금반환소송을 진행하는 것이 가장 좋습니다.

 

 

 

 

하지만 임대인을 고소하는 경우, 임대인이 보증금을 반환하지 않고 잠적하거나 연락이 끊긴 경우가 있습니다. 따라서 보증금 반환소송을 즉시 진행하기보다는 내용증명을 먼저 발송하는 것이 좋습니다.

 

 

보증금 반환을 받으려면 계약이 종료되어야 하기 때문에 집주인에게 계약 종료 의사를 표시해야 합니다. 그러나 집주인이 연락을 피하거나 잠적한 경우, 이러한 계약 갱신 거부 의사를 통보하기가 어려울 수 있습니다.

 

 

다만 계약 해지 의사를 담아 내용증명을 발송하면 나중에 보증금 반환소송에서 이를 증거로 활용할 수 있습니다.

 

 

또한, 보증금 반환소송 이전에 가압류나 가처분을 함께 신청하는 것이 좋습니다. 승소 판결을 받으면 집행권원이 생기며, 이를 통해 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다. 강제집행 절차란, 경매나 재산 압류 등을 포함하는 것을 의미합니다.

 

 

 

 

그러나 집주인이 재산을 갖고 있지 않으면 강제집행을 올바르게 진행할 수 없습니다. 이를 방지하기 위해서는 소송 전에 가압류와 가처분을 신청해야 합니다. 가압류와 가처분은 재산을 숨길 수 없도록 하는 절차입니다. 따라서 보증금 반환소송 이전에 가압류와 가처분을 요청해두면 재판이 끝난 후 보증금을 회수하기가 더 수월해집니다.

 

 

그렇기에 보증금 반환소송을 고려 중이라면, 소송 기간이 길다는 것을 염두에 두고 이러한 상황까지 미리 예측하고 대비하는 것이 중요하다고 말씀드리고 싶습니다. 이렇게 하면 보증금 반환에 관한 헛된 노력 없이 안전하게 보증금을 회수할 수 있을 것입니다.

 

 

다시 한번 말씀드리지만 임대인을 고소한다고 해서 보증금을 반드시 반환받을 수 있는 것은 아니라는 점입니다. 따라서 민사 소송 절차도 반드시 함께 고려하고 진행하시길 바랍니다.

 

[이철희 변호사가 해결합니다.]

 

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